以前、「この家を売ってもいいのか」と迷うご相談のお話をしました。今回は、その反対です。売りたい気持ちは決まっているのに、進められなかったご相談のお話です。
私が実際にご相談を受けた事例をもとに、お話しします。個人が特定されないよう、家族構成や時系列などを一部再構成しています。1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP®の増島正典が、お話しします。
「病院の近くに、引っ越したいんです」
一本の電話から、ご相談は始まりました。不動産会社に勤めていたころのことです。
「主人が寝たきりになってしまって。病院に通いやすい場所に、引っ越したいんです」。
ご自宅を訪ねると、郊外の静かな住宅地でした。玄関を開けると、かすかに消毒薬の匂いがして、奥の部屋からは酸素吸入器の音が聞こえていました。
ご主人は、3年近く寝たきりの状態でした。通院のたびに奥さまが付き添い、同居する40代の娘さんが支える暮らしです。
購入を先にするか、売却を先にするか
住み替えには、二つの順番があります。
- 売却を先にする：売れた金額が分かってから次の家を買うので、資金の計画は立てやすい。ただし、仮住まいが必要になることがあります
- 購入を先にする：引っ越しは一度で済みます。ただし、今の家が売れる前に、次の家の代金を用意しなければなりません
寝たきりのご主人にとって、仮住まいと二度の引っ越しは大きな負担です。私は、購入を先にする形をご提案しました。
資金の壁と、「できるだけ高く売りたい」
ところが、ここで資金の壁にぶつかりました。
- 手元の預貯金だけでは、次の家の購入に届かない
- 娘さんの収入では、住宅ローンの借入額が足りない
- 今の家を担保にしたローンもご提案しましたが、奥さまは「借金はしたくない」と、はっきり断られました
それなら、今の家を相場より少し抑えた価格で、早めに売る方法もあります。けれども奥さまは、しばらく黙ったあと、こうおっしゃいました。
「やっぱり、できるだけ高く売りたいんです」。
ご主人との長い年月が詰まった家です。その気持ちは、よく分かります。ただ、できるだけ高く売ることと、早く次の家を購入することは、状況によって両立が難しくなる場合があります。
「ご主人と、直接お話しさせてください」
そして、このご相談には、もう一つ大事なことがありました。
ご自宅の名義は、ご主人でした。
私は、奥さまと娘さんに、こうお願いしました。「ご主人と、直接お話しさせていただけませんか」。
お返事は、「それは難しい」というものでした。結局、ご主人とお会いすることはできず、ご主人のご意向も、判断能力の状態も、確認することができませんでした。
「検討して、お返事します」。そう言われたあと、ご連絡はありませんでした。こちらからお電話をしても、話は進みませんでした。私は、このご相談から手を引くことにしました。
その後、ほかの会社を通じて売却されたと聞きました。その後の詳しい経緯は分かりませんが、希望されていた住み替えが実現していればと思います。
なぜ、名義人と話す必要があるのか
「家族が売りたいと言っているのに、なぜ本人に会う必要があるのか」。そう感じた方もいらっしゃるかもしれません。ここが、今回いちばんお伝えしたいところです。
売るかどうかを決めるのは、原則として名義人本人です
不動産を売却するかどうかを決めるのは、原則として、その不動産の所有者本人です。
夫婦であっても、親子であっても、家族だからという理由だけで、代わりに売却できるわけではありません。
ただし、所有者本人が適法に代理権を与えた代理人や、法律に基づいて権限を持つ成年後見人等が、一定の条件のもとで手続きを進められる場合があります。
家族が本人に代わって売却手続きを進めるには、原則として、本人から適法に代理権を与えられている必要があります。
そのため、本人が委任契約を結ぶ際には、その契約の内容や意味を理解し、判断できる状態であることが重要です。
また、実際に売却するときにも、本人の意思や代理権の内容などを確認する必要があります。以前に委任状を作成していれば、どのような状況でも売却できるというわけではありません。
不動産会社も司法書士も、本人の意思を確かめます
不動産の売買では、売主が誰なのか、そして本当に売却する意思があるのかを確認することが重要です。
不動産会社は、取引の安全性を確保するため、売主本人の確認や売却意思の確認を行い、代理人が関与する場合には代理権の有無なども確認します。また、所有権移転登記を担当する司法書士も、本人確認や登記申請の意思、代理権などを確認します。
そのため、ご本人の意思や判断能力を確認できず、かつ、有効な代理権なども確認できないまま、家族の説明だけで手続きを進めることはできません。
ご本人の意思や、有効な代理権などを確認できないまま進めてしまうと、あとで「本人は売るつもりがなかった」「売ることを理解していなかった」となったとき、取引そのものが問題になりかねません。買主にも、家族にも、大きな迷惑がかかります。
ですから、「ご本人と直接お話ししたい」というお願いは、ご家族を疑うためではなく、取引の安全性を確保するためのものです。
判断能力が十分でないときは
なお、寝たきりであることと、判断能力が十分でないことは、別の問題です。身体の状態だけで判断するのではなく、ご本人が売却の意味や条件を理解し、自分の意思を示せるかどうかを、個別に確認する必要があります。
名義人の判断能力が低下し、自分で売買契約を結ぶことが難しい場合には、状況に応じて成年後見制度の利用を検討します。
成年後見制度には、後見・保佐・補助という類型があり、本人の判断能力の程度などによって、利用する制度や支援の内容が異なります。成年後見人等が本人に代わって不動産を売却するには、その権限や必要な手続きを確認しなければなりません。
なお、成年後見制度は、法律の改正によって、仕組みが見直されることになっています。改正法では、現在の後見と保佐の制度を廃止し、補助を基礎とする制度に一元化することが定められています。施行日は、令和10年（2028年）12月24日までの間に、政令で定められる予定です。それまでは、現在の制度に基づいて手続きが行われます。くわしくは、2026年の法改正の回でお話ししています。
そして、成年後見人等が、本人の居住用不動産を売却する場合には、原則として、事前に家庭裁判所の許可が必要です。ここでいう居住用不動産には、現在住んでいる家だけでなく、入院や施設への入所前に住んでいた家なども含まれる場合があります。また、保佐人・補助人については、不動産を処分する代理権が付与されていることが必要です。
このため、本人の判断能力が低下してから住み替えを進めようとすると、利用する制度や権限の確認、裁判所の手続きなどが必要になり、時間がかかる場合があります。認知症と資産凍結の回で、くわしくお話ししました。
元気なうちに、できること
このご相談を振り返ると、住み替えを考える時期が、少し遅かったのだと思います。ご主人が元気なうちであれば、選べる道はもっと多くありました。
- 住み替えは、名義人が自分で決められるうちに。「いつか病院の近くに」と思っているなら、本人が契約内容を理解し、自分の意思で判断できるうちに、話を始めておくことです
- 家の名義を、家族で確かめておく。誰の名義かによって、誰の判断で売れるかが変わります
- 任意後見や家族信託を、検討しておく。任意後見は、将来、判断能力が低下したときに備え、あらかじめ代理権の範囲などを契約で定めておく制度です。契約を結んだだけですぐに効力が生じるわけではなく、原則として、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時点で効力が生じます。家族信託は、財産を託された家族などが、信託契約の内容に従って財産を管理・処分する仕組みです。不動産の売却を想定する場合は、売却権限などをあらかじめ適切に定めておく必要があります。いずれも、本人の判断能力が十分なうちに、専門家に相談しながら準備することが重要です。家族信託の回でもお話ししています
- 資金の計画を、家族で話しておく。購入を先にするのか、売却を先にするのか。借入をするのか、しないのか。決めておくだけで、いざというときの動きが変わります
- 「本人と話したい」と言われたら、それは必要な確認だと知っておく。家族を疑うためではなく、取引の安全性を確保するための確認です
まとめ
- 住み替えには「売却を先」と「購入を先」の二つの順番があります。介護が必要な家族がいる場合は、仮住まいを避けるため購入を先にすることもありますが、資金の計画が鍵になります
- 売却するかどうかを決めるのは、原則として所有者本人です。家族だからという理由だけで、代わりに売却できるわけではありません
- 不動産会社や司法書士は、売主本人の確認や売却意思、代理権などを確認します。ご本人の意思や判断能力、有効な代理権などを確認できないまま、家族の説明だけで進めることはできません
- 寝たきりであることと、判断能力が十分でないことは別の問題です。判断能力が低下した場合は成年後見制度（後見・保佐・補助。今後、補助を基礎とする制度への一元化が予定されています）を検討します。成年後見人等が本人の居住用不動産を売却するには、原則として家庭裁判所の許可が必要です
- 住み替えや財産管理の準備は、本人が契約内容を理解し、自分の意思で判断できるうちに進めることが重要です。任意後見や家族信託を利用する場合も、それぞれの制度の仕組みや権限の範囲を理解し、専門家に相談しながら準備しておきましょう
住まいを替えることは、家族の暮らしを替えることです。その決断を、本人が自分でできるうちに。それが、この回でいちばんお伝えしたいことです。
個別のご相談について（無料・月5件まで）
ご相談では、いまの状況を整理し、「何を・どの順番で・どの専門家に頼めばよいか」を一緒に考えます。住み替えをどの順番で進めればよいか、資金計画をどう考えればよいかなど、これまでの経験をもとに、整理してお伝えします。
不動産の売却価格については、一般的な相場の考え方を整理したうえで、具体的な価格査定が必要な場合には、宅地建物取引業者へおつなぎします。
なお、遺言書の作成や後見の申立てなど、法律上の個別判断や手続きが必要な場面は、内容に応じて弁護士・司法書士などの専門家へ、相続税の試算や申告は相続を主に扱っている税理士、不動産の売却は宅地建物取引業者へおつなぎします。私自身が、法律や税務の判断をすることはいたしません。
一人で対応しておりますので、ご返信までに2〜3日いただくことがあります。また、じっくりお話をうかがうため、月5件までとさせていただいています。
ご相談はこちら： https://lin.ee/n21qVxJ
増島正典（ますじま まさのり）
1級ファイナンシャル・プランニング技能士／CFP®認定者 ／ 不動産・相続コンサルタント
不動産業界32年の経験をもとに、相続・老後のお金の不安をわかりやすく解消します。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法務・税務判断を保証するものではありません。ご紹介した事例は、関係者が特定されないよう、内容を一部変更しています。具体的なご相談は、法律面は弁護士・司法書士、税務は税理士、不動産の売却や価格査定は宅地建物取引業者、不動産鑑定評価が必要な場合は不動産鑑定士など、内容に応じた専門家へご確認ください。
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