前回は、独身の弟さんが亡くなり、ご兄弟6人が相続人になったお話をしました。受け取りたくない人にも、署名が必要だった、というお話です。今回は、叔父さんと共有名義になっていた土地を、売却したときのお話です。
私がご相談を受けた事例をもとに、お話しします。個人が特定されないよう、家族構成や時系列などを一部再構成しています。1級ファイナンシャル・プランニング技能士・CFP®の増島正典が、お話しします。
「祖父の土地を、売りたいんです」
5年ほど前のことです。ある女性から、土地の売却のご相談をいただきました。
もとは、おじいさまの土地でした。おじいさまが亡くなったとき、その土地を、お父さまと、お父さまの弟である叔父さんが相続されました。
その後、お父さまが亡くなり、お父さまの持ち分は、ご相談者のお兄さんが相続されました。ご相談をいただいたときの登記は、叔父さんが2分の1、お兄さんが2分の1の共有名義です。
ご相談者は、3人きょうだいの真ん中でした。お父さまの相続のときの遺産分割協議書には、この土地を売却して、きょうだい3人で分けることが定められていました。お父さまが相続した持ち分は、お兄さんの名義にまとめ、売れたあとに、その代金をきょうだい3人で均等に分ける予定だったのです。
「知り合いの業者に頼みたい」
最初は、叔父さんの知り合いの不動産業者に、売却を任せておられました。
土地には、建物が建っていました。建物も、叔父さんとお兄さんの共有名義です。その業者の勧めで、共有者のお二人が同意して建物を取り壊し、更地にしてから売りに出されたそうです。
ところが、なかなか売れません。売れないまま、年をまたいでしまいました。すると、土地の固定資産税が、大幅に上がってしまいました。
住宅が建っている土地は、固定資産税が軽くなる特例があります。その特例は、毎年1月1日の時点で、住宅が建っているかどうかで判断されます。建物を壊して更地のまま年をまたぐと、特例が使えなくなり、税金が上がることがあるのです（くわしくは、あとの制度の話でご説明します）。
ご家族によると、解体を勧めた業者からは、更地にすると固定資産税が上がることがある、という説明はなかったそうです。そのことで、ご家族は業者に不信感を持たれました。そして、叔父さんの知り合いの業者への依頼は、やめることになりました。
査定額が、2,000万円違いました
代わりに、当時私が勤めていた会社と、大手の不動産会社の2社に、一般媒介で売却を依頼されました。一般媒介は、複数の会社に同時に売却を頼める契約です。
このとき、2社の査定額に、大きな差がありました。大手の会社の査定額が、私の会社の査定額より、2,000万円高かったのです。
売る側としては、高く売れるなら、それに越したことはありません。そこで、大手の会社の査定額で、売り出すことになりました。
売り出してすぐの、購入の申込み
売り出してまもなく、大手の会社から、購入の申込みが届きました。
その内容は、売り出した価格から、2,000万円を値引きしてほしい、というものでした。
査定額より2,000万円高い価格で売り出して、すぐに、2,000万円低い申込みが来る。ご相談者のご家族は、その会社に任せ続けることに、不安を感じられました。
一般媒介の契約期間は、3か月でした。ご家族は、期間が終わったところで、大手の会社との契約を更新しないことにされました。
専任媒介に切り替えて、1か月で
そして、私が勤めていた会社と、専任媒介の契約を結び直されました。専任媒介は、売却を1社だけに任せる契約です。
販売活動は、会社の担当者が工夫を重ねてくれました。その結果、専任媒介に切り替えてから1か月で、売買契約が結ばれました。売れた価格は、私の会社が最初に査定した額より、少し高いものでした。
ご相談者からは、お礼の言葉をいただきました。叔父さんも、予定していたとおりのお金を受け取ることができ、満足されていたようです。
振り返って思うこと
最後は、うまく売ることができました。けれども、そこまでに、遠回りもありました。
- 建物を壊したあと、売れないまま年をまたぎ、固定資産税が上がった
- 査定額が高い会社に任せたものの、すぐに大きな値引きを求められた
- 依頼先を変えるたびに、時間がかかった
建物も、叔父さんとお兄さんの共有名義でした。建物を取り壊すには、原則として共有者双方の同意が必要です。今回は、お二人が同意したうえで解体されましたが、その前に、固定資産税への影響まで確かめておければ、と思います。
そして、この土地は、叔父さんとお兄さんの共有名義でした。どこに頼むか、いくらで売り出すか、建物を壊すかどうか。一つひとつを、共有者で話し合って決める必要があったのです。
制度の話：共有名義の土地を売るとき
ここから、制度の話をします。当時と今とでは、変わっているところもあります。ここでは、現在の一般的な考え方でご説明します。
土地全体を売るには、共有者全員の同意が必要です
- 共有名義の土地を、土地全体として売却するには、共有者全員の同意が必要です
- 自分の持ち分だけを売ることは、法律上はできます。ただし、買い手は限られ、価格も低くなりやすいのが実情です
- そのため、実際には、売るかどうかだけでなく、どの会社に頼むか、いくらで売り出すか、建物をどうするかまで、共有者で話し合って決めることになります
媒介契約には、3つの種類があります
不動産会社に売却を頼むときに結ぶのが、媒介契約です。宅地建物取引業法で、次の3つの種類が決められています。
- 一般媒介：複数の会社に、同時に依頼できます。法律上、不動産会社に、販売状況の報告や、不動産の情報を共有する仕組み（指定流通機構、いわゆるレインズ）への登録は義務づけられていません。ただし、契約の中で取り決めて、登録や報告をしてもらうことはできます
- 専任媒介：1社だけに依頼する契約です。自分で見つけた買い手とは、直接契約することができます。不動産会社には、契約から7日以内（休業日を除く）の指定流通機構への登録と、2週間に1回以上の販売状況の報告が義務づけられています。契約期間は3か月以内です
- 専属専任媒介：1社だけに依頼する契約で、自分で見つけた買い手とも、直接は契約できません。登録は5日以内（休業日を除く）、報告は1週間に1回以上です。契約期間は3か月以内です
どの契約がよいかは、物件や売る側の事情によって変わります。一般媒介は、複数の会社に声をかけられる一方で、会社によって力の入れ方が分かれることもあります。専任媒介や専属専任媒介は、1社に任せる分、担当者とよく相談しながら進めやすい面があります。
査定額は、売れる価格の約束ではありません
- 不動産会社が出す査定額は、その価格で売れることを約束するものではありません
- 査定額が高い会社が、必ずしも高く売ってくれるとは限りません
- 査定額を比べるときは、金額だけでなく、その金額になる理由（近くで売れた事例や、売り出し中の物件との比較など）を聞いてみることをおすすめします
建物を壊す前に、固定資産税を確認する
- 住宅が建っている土地には、固定資産税を軽くする特例（住宅用地の特例）があります。小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）は課税標準が6分の1に、それを超える部分は3分の1になります。軽くなるのは税金を計算するもとになる額（課税標準）で、税額そのものが6分の1になるわけではありません。都市計画税にも特例があり、200平方メートル以下の部分は3分の1、それを超える部分は3分の2です
- この特例は、毎年1月1日の時点で、住宅が建っているかどうかで判断されます
- 建物を壊して更地のまま年をまたぐと、特例が使えなくなり、土地の固定資産税が数倍になることがあります。実際の上がり方は、負担調整などによって異なります
- ただし、住宅を建て替える場合には、一定の要件を満たすことで、建物を取り壊したあとも住宅用地の特例が続くことがあります。事前に、土地がある市区町村の資産税担当の窓口に確認しましょう
- 建物を壊すかどうか、いつ壊すかは、売り出しの時期と合わせて考えることが大切です。売却にかかる税金の特例が関係する場合もあるため、壊す前に、税理士や不動産会社に確認しておくと安心です
売却代金を分けるときの、税金の考え方
- 相続した人が、自分の財産を、ほかの人に無償で渡すと、原則として贈与になります。たとえば、お兄さんが単独で相続した土地を売り、その代金を妹さんたちに渡すと、贈与税がかかる可能性があります
- 一方で、遺産分割協議書に、売却して代金を分けることや、その分ける割合をはっきり定めておけば、扱いが異なります。分け方には、主に次の2つがあります
- 換価分割：不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法です。この場合は、原則として、代金を受け取ったそれぞれの人が、受け取った割合に応じて譲渡所得を申告します。売却の手続きのために一人の名義で相続登記をした場合でも、実質的に換価分割であれば、それぞれの人が譲渡所得を申告することがあります。ただし、一人の名義にして代金を分ければ、必ず換価分割と認められるわけではありません
- 代償分割：一人が不動産を取得し、その人が、ほかの相続人にお金を支払う方法です。売却代金から支払う場合でも、譲渡所得は、不動産を取得した人が申告します。ほかの相続人が受け取るお金は、適切な代償分割であれば、相続で受け取ったものとして扱われます
- 共有名義の土地を売却したときの譲渡所得は、原則として、それぞれの共有持ち分に応じて計算します
- どの形にするかで、譲渡所得を申告する人や、贈与税の扱いが変わります。遺産分割協議書を作る前に、税理士に確認してください
元気なうちに、できること
今回の土地は、おじいさまの代から続く相続で、叔父さんとお兄さんの共有名義になっていました。共有名義は、話し合いがうまくいっているうちはよいのですが、売るときや、次の相続が起きたときに、決めることが増えていきます。
- 相続のときに、「とりあえず兄弟で共有」にしない。兄弟で共有にすると、それぞれの相続が起きたときに、持ち分が配偶者や子どもなどの相続人に引き継がれ、いとこ同士やおじ・おばとの共有になっていきます。今回の土地も、そうして叔父さんとおいの共有になっていました。遺言書で、誰が取得するかを決めておくことも、選択肢の一つです
- 共有名義の不動産は、元気なうちに方針を話し合っておく。いずれ売るのか、誰かが持ち続けるのか。共有者がそろって元気なうちに、方向を決めておくと、あとの手続きが進めやすくなります
- 売るときは、依頼先の決め方を共有者で決めておく。知り合いだから、査定額が高いから、だけで決めずに、査定の根拠や販売の進め方を聞いて比べます
- 建物を壊す前に、税金を確認する。固定資産税の特例や、売却にかかる税金の特例を、壊す前に確かめておきます
まとめ
- 共有名義の土地を、土地全体として売るには、共有者全員の同意が必要です
- 実際には、どの会社に頼むか、いくらで売り出すか、建物をどうするかまで、共有者で話し合って決めることになります
- 媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、報告の頻度や依頼できる会社の数が違います
- 査定額は、売れる価格の約束ではありません。金額だけでなく、その理由を聞いて比べましょう
- 建物を壊して更地のまま1月1日を迎えると、土地の固定資産税が数倍になることがあります
- 一人の名義で相続した土地の売却代金を、ほかの家族に分けるときは、遺産分割協議書に換価分割や代償分割を定めているかで、贈与税や譲渡所得の扱いが変わります
- 相続のときに安易に共有名義にしないこと、共有名義の不動産は元気なうちに方針を話し合っておくことが、生前対策になります
土地を売るときに大切なのは、高い査定額よりも、共有者みんなが納得して、同じ方向を向けることです。そのための準備は、元気なうちにしかできません。それが、この回でいちばんお伝えしたいことです。
個別のご相談について（無料・月5件まで）
ご相談では、いまの状況を整理し、「何を・どの順番で・どの専門家に頼めばよいか」を一緒に考えます。共有名義の不動産をどう整理すればよいか、売却をどの順番で進めればよいかなど、これまでの経験をもとに、整理してお伝えします。
不動産の売却価格については、一般的な相場の考え方を整理したうえで、具体的な価格査定が必要な場合には、宅地建物取引業者へおつなぎします。
なお、遺言書の作成や登記の手続きなど、法律上の個別判断や手続きが必要な場面は、内容に応じて弁護士・司法書士などの専門家へ、相続税や売却にかかる税金の試算や申告は税理士、不動産の売却は宅地建物取引業者へおつなぎします。私自身が、法律や税務の判断をすることはいたしません。
一人で対応しておりますので、ご返信までに2〜3日いただくことがあります。また、じっくりお話をうかがうため、月5件までとさせていただいています。
ご相談はこちら： https://lin.ee/n21qVxJ
増島正典（ますじま まさのり）
1級ファイナンシャル・プランニング技能士／CFP®認定者 ／ 不動産・相続コンサルタント
不動産業界32年の経験をもとに、相続・老後のお金の不安をわかりやすく解消します。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法務・税務判断を保証するものではありません。ご紹介した事例は、関係者が特定されないよう、内容を一部変更しています。具体的なご相談は、法律面は弁護士・司法書士、税務は税理士、不動産の売却や価格査定は宅地建物取引業者、不動産鑑定評価が必要な場合は不動産鑑定士など、内容に応じた専門家へご確認ください。
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